在房地产交易中，购房者交付购房款之后，应及时办理不动产登记手续。如果购房者还没有办理不动产登记，而开发商又将房屋抵押给第三人，购房者的权益可能会受到侵害。本文将探讨购房者在这种情况下如何维权。

一、购房人的困境

(相关资料图)

购房者面临的困境包括以下两个方面：

1.房屋所有权归属问题：购房者虽然已经支付了购房款，但由于没有办理不动产登记手续，购房者并没有取得房屋所有权证。房屋已经设定了抵押权，没有抵押权人的同意，房屋无法进行过户登记。

2.开发商破产问题：如果开发商宣告破产，购房者只能进行破产申报，购房款也可能无法全部取回。

二、能否取得房屋所有权

购房者已经交了购房款后，但还没有办理不动产权登记，开发商又将房屋抵押给第三人，购房者想要取得房屋所有权可能会面临很大的困难。

首先，抵押权是一种物权，抵押人可以依法对抵押物优先受偿，因此如果开发商将房屋抵押给第三人，房屋办理了抵押登记，购房者很难直接取得房屋所有权，只能要求开发商承担违约责任。

但如果购房者是消费型购房者，已经支付了全部或大部分购房款项，且在本地没有其他住房，没有办理产权登记也不是购房者自身的过错，那么基于购房者的生存需求，因为法律会优先保护购房者对房屋的物权期待权，购房者对房屋归属拥有优先权，此时型购房者可要求注销房屋的抵押登记，将房屋过户到自己名下。

三、购房者应该采取的行动

购房者应该先与开发商进行协商，要求开发商承担相应的责任，解除房屋的抵押登记，继续履行购房合同义务。

如果协商不成，或者开发商已无力承担责任，购房者可以向法院提起诉讼，维护自己的合法权益。

如果购房人能证明自己的生存权受到威胁，购房人可以向法院请求确认购房人对房屋的所有权，并要求法院裁定注销该房屋的抵押权。

如果购房人不能证明自己的生存权受到威胁，购房人可以向法院请求要求开发商承担违约责任，返还已经支付的购房款及利息等款项，并要求开发商承担违约金，支付律师费等。

四、购房者的注意事项

在购房过程中，购房者需要注意以下几点：

首先，购房者在购房前要仔细阅读合同条款，了解开发商的资质和信誉情况，选择有良好信誉的开发商购房。

其次，购房者在购房后要及时办理不动产登记手续，确保自己的房屋所有权得到保障。如果发现房屋已经被抵押或过户给第三人，要及时采取行动，维护自己的合法权益。

同时，购房者需要保存好购房合同、付款凭证、银行转账记录等相关证据，以备维权之用。

最后，购房人应该留意开发商是否已经被其他债权人起诉，房屋是否已经被法院查封、拍卖等。如果开发商已经面临破产或其他法律风险，购房人应该及时采取措施，及时进行债权申报，以免自己的权益受到损害。