从零到九百亿元，在即将迈入千亿元规模的关口，公募REITs迎来了三周年的里程碑。

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作为全国首单标准厂房产业园公募REITs——国泰君安临港创新智造产业园封闭式基础设施证券投资基金（简称“国泰君安临港创新产业园REIT”）自2022年上市以来，便斩获了投资人的高度关注。

那么运营至今，项目整体表现如何？针对扩募有何规划？是否看好产权类REITs的未来表现？记者带着诸多问题，专访了临港集团首席财务官杨菁。

临港REIT运营保持稳健

作为上海市地方国企、临港新片区第一个获批的REITs产品，国泰君安临港创新产业园REIT自申报以来便斩获了业界的高度关注。

公开数据显示，截至2022年底，国泰君安临港创新产业园REIT的实际平均出租面积为11.05万方，平均出租率为98.74%，高于95%的预期出租率。再就业绩指标完成情况来看，其在2022年报告期内实现了可供分配金额1345万元，相较预期水平超出40%以上，在资产收益方面取得了较好的经营业绩和市场表现。

“当前，不同板块公募REITs项目的折溢价率呈现出了一定的分化趋势。”临港集团首席财务官杨菁在接受记者专访时指出，“截至2023年4月底，全市场27单公募REITs的平均溢价率约8.98%，其中产权类约14.21%，收益权类约1.84%。目前，临港REIT较发行价上涨约19.82%，在产业园REITs中排名第二。不仅如此，得益于做市商制度，公募REITs产品市场流动性较好，临港REIT挂牌上市以来的平均日换手率高达4.58%，远高于产权类REITs的平均日换手率。以上数据，均进一步体现了市场投资人对临港REIT产品的高度认可。”

图为：临港集团首席财务官杨菁（受访者供图）

值得一提的是，针对近期REITs二级市场的大幅波动，杨菁亦释出了积极乐观的看法。

“本轮REITs二级市场的调整既受股票市场逐步升温影响，也与部分产品经营未达预期，引发市场投资顾虑有关。”杨菁直言，“但临港REIT的2022年经营业绩指标超预期，故受REITs二级市场整体下行影响较小。”

产权类REITs表现“亮眼”

综合一级市场认购倍数、二级市场溢价率等维度考虑，记者注意到，当前产权类REITs（即产业园类及仓储物流类）更受机构青睐。

于一级市场来看，已上市27只REITs的平均认购倍数为86.48倍。其中，产权类REITs一级市场平均认购倍数为93.40倍。

再就二级市场而言，截至2023年4月底，产权类REITs较发行价上涨约16.8%，高于公募REITs市场8.98%的平均溢价率。同时，产权类REITs挂牌上市以来的平均日换手率达1.99%，高于公募REITs市场1.79%的平均日换手率水平，充分体现了投资人对该品类REITs的认可。

产权类REITs缘何表现占优？

“产权类REITs的底层资产作为实体经济中‘创造产值’‘拉动就业’的核心物业资产，是地区经济发展的重要引擎，事关地区经济高质量发展的成色，肩负着以产促城、产城融合的发展使命。”杨菁坦言，“以临港集团为例，其作为以园区开发、企业服务和产业投资为主业的上海市属大型国有企业集团，同时也是临港新片区开发建设的主力军和全市重点区域转型发展的生力军，重要性不言而喻。”

其次，产权类REITs的内生性增长驱动力不容小觑。在产权类公募REITs中，基金管理人、运营管理机构大多能通过主动精细化的资产运营管理，提高底层资产的收益率水平。

再者，产权类REITs的外生性扩募预期更明确。事实上，目前已获批的四单扩募REITs的底层资产类型均为产权类不动产，这充分体现了该类型REITs旺盛的生命力。

“依托于发起人自身庞大的资产储备以及强劲的扩募预期，产权类不动产REIT通过不断扩募优质资产，能进一步提高REITs派息率。”杨菁介绍称，“根据海外REITs市场的成熟经验，REITs业绩增长的最大驱动力源于扩募带来的资产规模扩张。以美国市场为例，近年来美国REITs年度扩募规模已达到300至500亿美元，约占当年市值总量的2%至4%，占年度市场融资总额四到六成，是REITs规模增长的主要途径。”

扩募已然提上日程

针对市场关注的临港REIT扩募问题，杨菁表示，40年深耕园区开发，临港集团目前已拥有建成物业近1000万平方米，在建及新建物业约1400万平方米，在资产体量上具有一定的规模优势，已形成一批可纳入扩募的高品质资产，成熟运营的优质资产包括标准厂房、研发办公、仓储物流、保障性租赁住房、新型基础设施等种类。

显然，加入“扩募大军”是必然趋势。

“目前，临港集团正在全方位组织并加速推动首次扩募工作，同时配合上海国资委积极推动国资系统中公募REITs的进一步发展，助力临港新片区迈向发展新高地。”杨菁告诉记者，“在监管部门的指导支持下，集团将坚定不移地运用好公募REITs这一创新资本市场工具，实现企业高质量可持续发展。通过向公募REITs平台持续注入优质资产，临港集团将坚定不移地做大REITs规模、做强REITs平台，为我国公募REITs市场建设和发展添砖加瓦。”

聚焦扩募，“后续临港集团将积极探索多业态的公募REITs发行，于合理边界内，考虑将区位、资产风险收益特性、运营管理逻辑等方面具备一定联动性或趋同性的资产纳入扩募范围，例如探索在REITs扩募中纳入物流仓库、研发性办公等不动产物业。此外，针对产业园区内的其他资产类型，如分布式光伏、数据中心、孵化器、保租房等与临港REIT首发所持资产在产业模式、运营管理模式等方面存在一定差异及创新性，临港集团也在考虑探索论证申请独立发行REITs产品的可能。”杨菁说，“总而言之，从增量管理到存量管理，从资本运作到人才培养，从平台开发到投管分离，临港将致力打造基础设施公募REITs全生态的可持续发展模式。”